Cláusulas opcionales que conviene incluir en los contratos de Arrendamientos Urbanos para Uso de Vivienda Habitual

En este artículo vamos a hacer una exposición de las principales cláusulas opcionales que se pueden incluir en los contratos de arrendamientos urbanos además de las cláusulas obligatorias que se deben incluir en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

A la hora de elaborar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, es importante saber que existen una serie de cláusulas opcionales que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al arrendatario.

A continuación veremos una exposición detallada de las cláusulas opcionales en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual:

Cláusulas Opcionales

Propietarios

En caso de ser los propietarios, es importante que incluyamos ciertas cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos o detalles en el contrato a fin de poder blindar nuestros derechos y reforzar nuestra posición.

Existen otras cláusulas que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al arrendatario:

Penalización por Desistimiento del Arrendatario: El arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos al menos los seis primeros meses desde la firma del documento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

El arrendador podrá cubrirse frente a este derecho del arrendatario recogiendo expresamente y por escrito en el contrato que el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir (cantidad establecida por Ley). El arrendador no debe olvidar incluir esta cláusula, ya que de no hacerlo, no tendrá derecho a indemnización alguna.

Cesión y Subarriendo: El arrendador no debe olvidar que la prohibición de subarriendo debe venir reflejada de forma expresa en el clausulado del contrato. En caso contrario, el arrendatario podrá subarrendar el inmueble.
Renuncia al Derecho de Tanteo y Retracto: Se podrá incluir una cláusula en la que, en caso de venta del inmueble objeto de este contrato, el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente en la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la L.A.U. La propiedad, deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Ésta cláusula deberá quedar reflejada de forma expresa en el contrato ya que en caso contrario se aplicará el artículo 25 de la L.A.U., teniendo el arrendatario derecho preferente sobre cualquier tercero a la compra de la vivienda en las mismas condiciones (aquellas que le debe haber comunicado el arrendador con 30 días de antelación).

Cláusula de Excepción de los Cinco (5) Años de Arrendamiento para el Arrendador El arrendador podrá incluir una cláusula que establezca que, pasado el primer año del contrato, el arrendador podrá disponer de la vivienda en el caso de que la necesite para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esto debe constar en el contrato inicial.
Renuncia Expresa en el Clausulado del Contrato por Parte del Arrendatario a la Subrogación en el Arrendamiento

Enajenación de la vivienda

En caso de enajenación de la vivienda, en el caso de que el contrato de arrendamiento sea mayor al plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Cláusula de AVALISTA ó FIADOR: En ocasiones el arrendador exige al arrendatario que además de la fianza aporte un fiador(ó un aval bancario). De ésta forma tendrá más posibilidades de cobrar la renta que el inquilino le deba.

En un contrato de arrendamiento con aval el arrendador debe tener en cuenta lo siguiente:

El avalista debe ser siempre un tercero no arrendatario. Si hay varios arrendatarios todos son deudores de todo lo que se deba.
Si un inmueble va a ser ocupado por más de una persona todos deben figurar, en la medida de lo posible, como arrendatarios. En caso contrario, que los ocupantes no arrendatarios sean avalistas.
El aval debe pactarse siempre sin beneficio de exclusión y ser solidario.

Otras cláusulas opcionales

También existen otras cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos, fruto de pactos a los que han llegado las partes y que deben quedar reflejadas en el contrato para que quede constancia de dichos pactos y así evitar posteriores confusiones y/o disputas entre las partes:

Cláusula de OPCIÓN A COMPRA: Se podrá incluir una cláusula en la que el arrendatario tiene, durante un plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, el derecho a la compra del inmueble a un precio estipulado previamente en el contrato de arrendamiento.
Formalización: El contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad a instancia de cualquiera de las partes, asumiendo los gastos y derechos de dicha formalización a iguales, salvo pacto en contrario.
Inventario de Mobiliario y Enseres. Será conveniente para el arrendador incluir en un Anexo dicho Inventario para revisar si se encuentra la vivienda con todos los objetos inventariados al final del contrato. Se trata de que quede constancia de lo que se deja en la vivienda para que luego no haya malentendidos. El arrendador podrá comprobar que todo esté como lo dejó y el arrendatario tiene una forma de asegurarse de que no le van a reclamar mobiliario o utensilios que no estaban.
Responsabilidad y Resolución: Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la L.A.U., conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se podrán establecer de forma expresa en el clausulado otras causas que si fueran incumplidas por parte del arrendatario provocarán la resolución del contrato como, por ejemplo, la cláusula de prohibición de animales.
Seguros: Es conveniente para el arrendador contratar un seguro de hogar. Aunque el arrendatario no está obligado, si se llegara a dicho acuerdo, se podrá incluir una cláusula en la que el arrendatario se comprometa a formalizar a su costa las pólizas de seguro correspondientes a incendio, responsabilidad civil, etc., teniendo en este caso la obligación de poner a disposición del arrendador el contrato de seguro y los recibos del pago.
Por último, también será conveniente incluir en el contrato un domicilio alternativo para realizar las notificaciones al inquilino para, en caso de que sea necesario, poder reclamarle algo por escrito y de forma fehaciente una vez que éste haya abandonado el piso objeto del arrendamiento. Sólo así podremos demostrar que nos hemos comunicado con el

Por último, es importante tener cuidado con las cláusulas opcionales que incluimos porque algunas, como las que hemos expuesto, están dentro de la legalidad, pero en algunos casos podríamos estar incluyendo cláusulas nulas que detallamos en otro de nuestros artículos.

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