Contratos de arrendamientos de locales frente al covid-19
La declaración de estado de alarma, y las sucesivas medidas legislativas aprobadas por el Gobierno, van a repercutir sobre determinados contratos llamados de "tracto sucesivo" o de ejecución continuada.
CONSECUENCIAS DEL COVID-19 EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.
En definitiva existen multitud de afectados, en mayor o menor medida, por la situación de crisis existente. Se incluyen, entre otros, contratos de arrendamiento de local de negocio, contratos de obra con plazo de entrega, y contratos de prestación de servicios En ellos, una de las partes, o las dos, no va a poder cumplir.
En estos casos, debemos analizar dichos contratos. Comprobar si se regulan las consecuencias jurídicas de la imposibilidad de cumplir las obligaciones derivadas de estos, ante sucesos excepcionales como el que estamos padeciendo siempre que no vulnere la Ley.
FUERZA MAYOR
En defecto de especial regulación, conviene detenerse en las concretas circunstancias. Valorar si existe o no causa de fuerza mayor (art. 1105 Código Civil). Se trata de un suceso imprevisible que impide el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Ya que se está hablando, con ocasión de esta crisis, y no siempre acertadamente, de fuerza mayor y de la cláusula "rebus sic stantibus" como medios para evitar el cumplimiento del contrato, o para modificar las obligaciones que de él se derivan.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
En relación a las consecuencias del coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio, en el que se ejerce una actividad empresarial que debe de cerrar temporalmente, o cuyo volumen de negocio se reduce ostensiblemente como consecuencia de la crisis, sucede en este caso, como tiene declarado el Tribunal Supremo, que la fuerza mayor no es aplicable a las deudas de pago de dinero (como lo es el pago de la renta arrendaticia), pues el dinero, como cosa genérica, nunca se extingue. Por tanto, siempre es posible cumplir, aunque el deudor, en este momento, tenga dificultades extraordinarias para el pago.
CLÁUSULA "REBUS SIC STANTIBUS"
Ante esta situación, la Jurisprudencia ha venido aplicando la citada doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", que permite la modificación de un contrato (revisión o suspensión temporal de la renta arrendaticia) por alteración sobrevenida de las circunstancias que se tomaron en cuenta en el momento de su celebración, siempre que:
Esas nuevas circunstancias sean imprevisibles y extraordinarias.
Hayan supuesto una ruptura del equilibrio entre las partes contratantes, convirtiéndose su cumplimiento en gravoso para una de ellas.
La modificación temporal del contrato es la solución preferente, dado el principio de conservación de estos que rige en nuestro Derecho, siendo posible solicitar la resolución, si resulta absolutamente imposible restaurar el equilibrio de las prestaciones del contrato entre las partes.
Como resultado de esta crisis provocada por el coronavirus, en la que la gran mayoría de negocios han cerrado, sería conveniente aplicar la doctrina "rebus sic stantibus", por los Tribunales de Justicia, para moderar y reconfigurar las obligaciones contractuales, contribuyendo a reducir la carga económica de estos contratos, en las partes especialmente afectadas, de no fructificar las negociaciones tendentes a minorar, durante el horizonte temporal que se pacte, los efectos perjudiciales de esta imprevisible emergencia económica.
NUEVAS MEDIDAS EXTRAORDINARIAS
Ya está publicado el Boletín Oficial del Estado, de 22 de abril, el Real Decreto 15/2020, por el que se aprueban medidas extraordinarias para tratar de modular el pago de arrendamientos de locales de negocios explotados por autónomos, profesionales y pymes. Siempre que se den ciertos requisitos, recogidos en su clausulado, y que afectan a ambos intervinientes en el contrato.
Aunque no existe una respuesta generalizada para todos estos supuestos. Habrá de estarse a la específica regulación contractual a las circunstancias presentes en cada caso y así tomar la decisión más acertada y conveniente.
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